Da su na početku pandemije građani konsultovali ekonomiste oko odluke o uzimanju stambenog kredita, na vrata banaka mnogi ne bi ni zakucali jer je i stručna javnost, blago rečeno, bila zatečena novonastalom situacijom. Ispostavilo se nešto sasvim drugo.
U 2020. godini ostvarena je najveća stopa rasta stambenih kredita u poslednjoj deceniji. Logično je zapitati se kako je to moguće ako su uslovi zaduživanja na tržištu i prethodnih godina bili povoljni? Zašto su godišnje stope rasta stambenih kredita do nedavno bile jednocifrene, u 2019. godini na nivou od četiri odsto, dok je 2020. godine, u kojoj su svi pričali o nezapamćenoj zdravestveno-ekonomskoj krizi koja potresa ceo svet, zaduživanje građana za kupovinu nekretnina poraslo preko 12 odsto međugodišnje, a za devet meseci 2021. godine taj tempo je ubrzan na 16 odsto?
Tražnju za kreditima, po svemu sudeći, nisu toliko podigle niske kamate, već pandemija. U uslovima kada bankarski depoziti, najčešće, ne nose nikakvu kamatnu stopu, a kada je finansijskim podsticajima države uglavnom očuvana zaposlenost, čak i povećane plate, tržište nekretnina se pokazalo kao siguran čuvar vrednosti ne samo za investitore koji plaćaju kešom, već i obične građane.
Oporavak uz poskupljenje
I taman kadа su počeli da nas uljuljkavaju pričama o privrednom oporavku, mnogo bržem nego što je iko očekivao, i svet i Srbiju je zapljusnuo talas poskupljenja, od praznih rafova i nestašica goriva u Velikoj Britaniji do restrikcija struje u Kini. Srbija je tu još dobro prošla. Cene rastu, a flaša suncokretovog ulja od 220 dinara i kilogram junećeg mesa koje je dobacilo do 1.000 dinara, za prosečnog građanina pokazatelji su da period neizvesnosti tek dolazi. Iako je međugodišnje ubrzanje cena u Srbiji počelo da se nazire od aprila, najveći šok usledio je u septembru kada se prvi put inflacija istrgla iz ciljanog koridora NBS-a od 1,5 do 4,5 odsto i dosegla do 5,7 odsto. U ovakvim okolnostima na pamet prvo pada crna slutnja ekonomiste Nurijela Rubinija koji upozorava da svetu preti stagflacija, period stagnacije uz visoku inflaciju, što i nije poželjan ambijent za otplatu kredita.
Sve dok šefica Evropske centralne banke Kristin Lagard veruje da je inflacija privremena, dužnici za stambene kredite u Srbiji mogu da budu spokojni jer kamate neće rasti bez obzira što ceo svet bruji o poskupljenjima i velikoj energetskoj krizi. Štaviše, upućeni tvrde da ubrzanje inflacije u Srbiji može i da pogura odluke ljudi da se zaduže za kupovinu stana kako bi se oslobodili gotovine.
Budući da nas niko nije upozorio na ovakav tok inflatornih kretanja, kako sada verovati da će inflacija ostati privremena. Pojedini sagovornici „Sveta bankarstva i investicija“ smatraju da postoje rastući rizici da rast cena ipak bude dugotrajniji. Ako se tako ispostavi, čitave ekonomije bi mogle biti u problemu, kamoli korisnici bankarskih kredita.
Rezon u pandemiji
Već tri godine unazad na tržištu nekretnina u Srbiji se svega oko 30 odsto prometa realizuje iz kredita, a 70 odsto iz gotovinskih izvora, pokazuju podaci Republičkog geodetskog zavoda. Pre toga, u 2017. godini, prema istom izvoru, najveći uticaj na razvoj tržišta stanova izvršilo je značajno učešće stambenih kredita u finansiranju njihovog prometa. Ovi podaci, kako objašnjava profesor Beogradske bankarske akademije dr Zoran Grubišić, ukazuju na činjenicu da se u poslednje vreme najvećim delom kupuje investiciono.
„Veliki investitori se pozicioniraju na tržištu nekretnina, procenjujući da je to najsigurniji čuvar vrednosti“, objašnjava on.
Poređenja radi, stručnjak za nekretnine iz međunarodne konsultantske kuće CBRE Nebojša Nešovanović objašnjava da i investitori u svetu svoj kapital sve više usmeravaju ka nekretninama, jer se ne osećaju komotno na berzama.
„Cene akcija drastično su porasle, čak i kompanije koje posluju lošije, na berzama su duplirale vrednost. Veliki rast berzanskih indeksa koji je neuporedivo veći od skoka cena nekretnina, stvara otklon prema berzama“, objašnjava on. Podsetimo, indeks Njujorške berze S&P 500 je od marta prošle godine povećao vrednost za blizu 50 odsto.
„Dugo smo se nadali da ćemo početi da ličimo na razvijena tržišta gde će višak kapitala sa tržišta stanova preći na berzu, ali se na zapadu dešava suprotan proces i to globalno diže vrednost tržišta nekretnina“, kaže Nešovanović.
Računica građana
Sa druge strane, govoreći o motivima građana koji podižu stambene kredite, Nešovanović podseća da je samo u prva tri meseca pandemije došlo do zastoja na tržištu, jer su ljudi očekivali pad cena, a kad su shvatili da se to neće dogoditi, usledio je „udar“ tražnje veći nego 2008. godine.
Rast tražnje za kreditima podstaknut je i smanjenim učešćem za stambene kredite sa 20 na 10 posto, ali i povećanjem ponude, pa je recimo u avgustu ove godine izdato skoro 40 odsto građevinskih dozvola više nego u istom periodu ranije, pri čemu se preko 80 odsto izdatih dozvola odnosi na zgrade.
Uveren je Nešovanović da će plate nastaviti da rastu jer je nezaposlenost relativno niska, a na tržištu rada nema dovoljno ljudi. „Svi očekuju dalji rast plata, talas poskupljenja i rast cena kvadrata. Mnogi su čuvali višak likvidnih sredstava koje u strahu od inflacije sada oslobađaju i beže od keša. Sve dok ECB vodi ekspanzivnu monetarnu politiku ne vidimo da će se zaustaviti taj trend“, zaključuje on.
Međutim, drugi sagovornik, profesor Ekonomskog fakulteta u Beogradu dr Nikola Fabris očekuje da tekući rast cena nekretnina i visok rast tražnje neće moći da traje još dugo, jer postoji rizik od formiranja cenovnog balona na ovom tržištu. Ekonomska istorija nam, uveren je, pokazuje da se prebrz i dugotrajan rast cena nekretnina, završavao „pucanjem“ cenovnog balona i krizom.
Zanimljiva je opaska potpredsednika Građevinske komore Srbije Gorana Rodića koji kaže da nagli skok repromaterijala i energenata može dovesti i do situacije da stan od 2.000 evra bude „jeftin“.
„Jedno od rešenja za smirivanje cena je završetak legalizacije velikog broja objekata koji nisu u prometu, čime bi se znatno proširila ponuda“, predlaže ovaj sagovornik.
Kad duh izađe iz boce
Iako su se od oktobra 2016. godine u ponudi domaćih banaka pojavili stambeni krediti u dinarima po relativno povoljnim uslovima koji su bili ispod pet odsto, u Srbiji su stambeni krediti uglavnom sa deviznom klauzulom. Cena takvog zaduživanja isključivo zavisi od kretanja referentne kamatne stope Evropske centralne banke koja se trenutno nalazi na istorijskim minimumima, a odluka o njenom podizanju zavisi od daljeg kretanja inflacije.Već nekoliko meseci unazad Federalne rezerve i Evropska centralna banka uveravaju međunarodnu javnost da su inflatorni pritisci privremeni, a međugodišnji rast inflacije u evrozoni u septembru je dogurao do 3,4 odsto, što je najviši skok cena u poslednjih 13 godina.
Investicioni savetnik u Erste Banci Mladen Dodig ocenjuje da će glavne kamatne stope ostati niske i u naredne dve godine jer najveće centralne banke još uvek sprovode programe takozvanih kvantitativnih olakšica, a njihovi preovlađujući stavovi su prolazni inflatorni pritisci koji su vođeni na strani ponude.
Istovremeno, profesor Ekonomskog fakulteta u Beogradu Nikola Fabris upućuje na prognoze ECB da će inflacija u evro zoni u ovoj godini biti oko četiri odsto, a sledeće u targetiranoj zoni i definisana je ispod dva odsto, ali blizu.
„U onom trenutku kada se proceni, ukoliko do toga dođe, da rast inflacije nije privremen, treba očekivati promenu referentne kamatne stope koja je na izuzetno niskom nivou. Odlaganje povećanja referentne kamatne stope je povezano i sa brojnim teškoćama sa kojima se suočavaju privrede zemalja članica euro zone jer bi ono moglo usporiti ekonomski oporavak“, ukazuje Fabris.
Međutim, on ocenjuje da postoje rizici da tekuća inflacija ne bude samo kratkoročan fenomen ograničen na ovu godinu. Ne treba izgubiti iz vida, upozorava prof. Fabris, da je u periodu nakon globalne finansijske krize u euro zoni vođena izuzetno ekspanzivna monetarna politika, koja pre ili kasnije mora uticati na kretanje inflacije.
Kurs još nije tema
Uprkos tome što bujanje inflacije u Srbiji nema direktan uticaj na korisnike stambenih kredita u smislu opasnosti od rasta kamata jer je većina stambenih zajmova sa deviznom klauzulom, rast cena smanjuje budžet građana iz koga, između ostalog, otplaćuju i rate za zajmove. Iako je inflacija u Srbiji u porastu i viša od svih prognoza za ovu godinu, Nikola Fabris ocenjuje da razloga za zabrinutost nema jer je u pitanju globalni fenomen, u prilog kome navodi da je međugodišnja inflacija u Nemačkoj u septembru dostigla nivo od četiri odsto, što je najveći rast u ovom veku. U takvim uslovima, nastavlja on, referentna kamatna stopa Narodne banke Srbije nije dovoljno efikasan instrument koji bi mogao da utiče na nivo inflacije.
Dužnike međutim više brine da li će inflacija uticati na kurs čime bi njihova pozicija bila uzdrmana.Ekonomisti kažu da je inflacija samo jedan od faktora koji utiče na ravnotežu kursa, te da pre svega treba uzeti u obzir priliv stranih direktnih investicija, kretanje uvoza i izvoza, dinamiku dospevanja međunarodnih plaćanja. U ovom trenutku stabilnost kursa, između ostalog, odražava veliki priliv deviza po osnovu neto stranih direktnih investicija koje su u prvih sedam meseci prešle 1,9 milijardi evra i veće su za 25 odsto nego u istom periodu lane. Imajući u vidu sve navedeno ekonomisti smatraju da u narednom periodu ne treba očekivati promene deviznog kursa. Videćemo šta će se desiti sa kursom kada Federalne rezerve Amerike (FED) podignu kamatu na dolar, što bi moglo da utiče na povlačenje novca iz Srbije i automatski uslovi pad vrednosti dinara. U isščekivanju razvoja situacije na globalnom planu, a koja se automatski preliva u Srbiju, beg u kvadrat je siguran ‒ do daljeg.
